三亚“明星楼盘”被查封业主：1套房4个法院轮流封

2018-08-23 14:13来源: 央广网

　　央广网三亚8月23日消息(记者周益帆)据中国之声《新闻纵横》报道，“一半是海洋，一半是天堂”，半山半岛——这个曾经吸引大批外地购房者到三亚买房的明星楼盘，如今已经变成了“一些是工地，一些被查封”。近日，中国之声接到多位购房者的反映，他们在三亚市半山半岛及半岛蓝湾购买的2700多户房屋，突然遭法院查封，甚至部分房屋在销售前已经被抵押。法院查封的房子为何又被销售？昔日的明星楼盘为何变成了今天的局面？　

图为半山半岛售楼处被查封。(央广记者周益帆摄)

　　半山半岛项目被指三亚“名片工程”“重点项目”

　　2700户房屋被不同法院执行查封，购房者突然不知道买下来的房子到底属于谁。

　　三亚市半山半岛项目及半岛蓝湾由三亚鹿回头旅游开发公司、新佳旅业开发有限公司、润丰公司共同开发，这三家公司隶属于中弘集团。其中，半山半岛项目一期自2007年便开始对外发售，至2018年，已经开发到第八期。远在青海的陈先生，从铺天盖地的广告中得知这个项目。陈先生说：“半山半岛项目作为当时三亚市政府的一个重点项目，是三亚市的一个名片工程。到售房部的时候，一片繁荣景象，当时房价比较高，但是我们咬咬牙一想，贵就贵一点，只要房子好、地段好，我们也认了。”

　　项目五证齐全被查封业主诉苦：一套房四个法院轮候查封

　　半山半岛项目住房共有5346套，其中大部分为预售房。购房者表示：“半山半岛楼盘销售时五证齐全，证件在有效期内，马上就要过期。他们说过期了会续，我们一看装修这么豪华，特别怕买不到这个房子，当时就买了。”

图为半山半岛楼盘。(央广记者周益帆摄)

　　半山半岛的“姊妹楼盘”半岛蓝湾项目S区直接现房销售，售楼处提供“土地房屋登记卡”，即俗称的“大证”。购房者告诉记者：“整栋楼有房产证，他们在买卖的时候，再分别去住建局分户。整个楼的土地和建筑都是合法的，是允许销售的房子，老百姓才买这个房子。”

　　明星开发商、证照齐全，不是即将交付的准现房就是现房，售楼人员承诺，办完手续后可以办理网签，不少购房者现场办理了交款手续。

　　买房的时候看中的是开发商的知名度和楼盘的品质，却没想到买来了大麻烦。按半山半岛购房者提供的书面材料，2017年开始，分别有包括上海正禹新型门窗有限公司、中国农业银行三亚分行、浙江中泰创展企业管理有限公司、中国民生银行上海分行在内的债权人通过各地法院，对半山半岛及半岛蓝湾的房屋进行查封，涉及半山半岛1700多户房产，半岛蓝湾同时也有1000多户被查封。每套房子的查封情况各不相同，一位姓杨的购房者告诉记者，她的房子被四个法院轮候查封，“第一个查封是2017年5月2日三亚城郊法院，我买房子是2017年10月27日，所以开发商是明知这个房屋已经被查封。还有的是2018年4月8日，是海南省高院的一个协助执行通知书；2018年3月19日，北京市第三中级人民法院的查封协助执行书；2018年3月6日，上海第一中级人民法院。”

　　开发商债务高达500多亿曾销售被查封房屋

　　记者查询公开资料发现，在各种收购及腾挪转移中，中弘集团的资金隐忧早已显现。根据中弘方面8月20日发布的《未能清偿到期债务的公告》：截至今年8月9日，中弘逾期债务本息合计金额已达500多亿，全部为借款。被查封房产的业主们表示，如今再回想，开发商收款之后，一直找各种借口拖延网签备案，是否早已设好了圈套。

　　实际上，被查封的这些房屋，至今都没有在住建部门进行网签备案，业主们说，一直在催开发商，但开发商说不着急，好多都没网签，一批一批来。这个楼盘太大了，而且是三亚的一张名片，所以大家都认为它不会出事。

　　业主质疑开发商涉嫌恶意欺诈政府是否把好关？

　　被查封的房产，开发商仍如常销售，业主们困惑，这样涉嫌恶意欺诈的行为，主管部门有没有监管责任？几年间售楼处络绎不绝，但少有网签备案，是否应主动监管？

图为半岛蓝湾售楼中心。(央广记者周益帆摄)

　　业主们说：“如果这个真的被查封了，我们肯定不会买，但我们没有在任何明显的地方看到查封的标识。在所有相关的信息途径也得不到这样的信息，三亚市政府职能部门比如住建局，应负责把好关，我们看到有预售证，没有看到任何关于查封的文件证明以及网络信息。”

　　主管部门：预售许可证、房屋所有权证发放不受抵押的影响

　　依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，开发商取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证，同时，投入开发建设的资金达到要求的比例，即可申请办理商品房预售行政许可。但三亚住房与城乡建设局房产信息中心一位姓胡的工作人员对业主解释：预售许可证发放不受抵押的影响。开发商拿房子做抵押，并不影响它拿到预售证，“抵押不是许可证的前置条件，法律上没有规定说抵押不预售，没有强制要求，这不是前置条件。”

　　三亚不动产交易中心综合科一位姓李的科长表示，以现房销售来说，一般购房人所依据的房屋所有权证，即俗称的“大证”发放，也不受查封、抵押情况的限制，“证明这个房子已经办理了首次登记，说明符合规划、竣工验收了。如果有合同，可以办理转移。不过有权利限制：一是没查封，二是没抵押。老百姓不知情并不代表他(申请)的权利不存在。”

　　政策被指存漏洞：购房人不主动查询不会知道抵押查封情况

　　这位李科长还表示，房产在不同时期被法院查封，只在国土及住建系统内进行登记，购房人不主动查询，是无法得知相应情况的。就目前半山半岛及半岛蓝湾的部分购房者遭遇而言，即使在签订合同前查询到房屋没有抵押查封的情况，也很有可能在签订合同到网签备案这段时期内，被恶意欺骗。

　　李科长表示：“在付款之后应该马上网签。如果他故意进行欺骗或者利用政策漏洞，也是很难避免的情况。查封法院什么时间来，也不确定。”

　　律师：项目商品房预售资金监管不力

　　预售五证齐全、现房也办理了“大证”，房产依然被查封，究竟该谁为此负责？北京国浩律师事务所律师杨琨解释，从目前的监管来说，多为事后备案，房屋前期的抵押情况不纳入行政许可批复范畴。比如，开发商把房子抵押给银行贷款，不影响它拿到预售证。

图为蓝湾产权大证。(央广记者周益帆摄)

　　杨琨指出：“在商品房销售过程中，开发商要拿到的证件有一些前置的行政许可，若条件具备，承担审批许可的行政机关应当作出证件证照的许可。在审查的过程中，行政机关要考虑法院查封的情况，但是对于抵押情况，目前来看应该不在审查范围之内。而且大多数商品房开发的项目都会有抵押情况存在，尤其是运用贷款资金，一般都会把该项目土地或者在建工程抵押给银行或者其他金融机构，所以抵押本身并不是是否作出行政许可的考察因素。”

　　杨琨认为，从情理上来说，体量如此庞大的项目、销售时间横跨几年之久，如果监管账户中资金流入出现与火爆销售场面不一致的情况，应当引起重视和注意。他认为，在现行政策下，解决开发商恶意欺诈的关键，是确保监管账户政策的实施，从而规避开发商擅自动用、挪用购房款的风险。一旦进入监管账户，在没有完成开发条件的情况下，建设单位无法动用监管账户的资金。在付款的时候，对方的账户是不是监管账户，是需要认真考察的一个问题，还包括在付完款后，多长时间内办理网签，开发商有没有及时办理保全。政府机关可以加强对一些重点项目的日常监管，从日常监管中去发现问题。

　　近几年，各地陆续出台了商品房预售资金监管的实施细则，三亚市从2015年9月开始实施相关政策，半山半岛及半岛蓝湾的资金流向为何没有受到约束？需要等待相关部门回应。